Рынок земли: как украинскому фермеру использовать свое преимущественное право на покупку?
Дискуссии вокруг снятия моратория на продажу земель разгораются с новой силой и привлекают к активному обсуждению не только экспертов аграрной отрасли, но и рядовых украинцев. И это не удивительно. Ведь, согласно проекту Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» с 1 октября 2020 рынок земли будет официально открыт.
У аграриев на счет этого много опасений. В частности — чем ближе рынок, тем чаще случаи рейдерства. Рейдерство распространяется по всей территории нашей страны. Однако Генеральная прокуратура свидетельствует, что в 2013—2019 годах есть пять областей, которые уверенно несут «пальму первенства» в попытках рейдерских захватов — Киевская, Львовская, Днепропетровская, Харьковская и Херсонская области. По словам директора Департамента государственной регистрации и нотариата Министерства юстиции Владислава Власюка, количество жалоб, которые поступали в Антирейдерскую комиссию, с начала июня до конца августа постепенно снизилась на 30%. Но в сентябре рейдерство вспыхнуло с новой силой. По словам директора ОК «Гайдамаки» Сергея Балычева, ежегодно самые большие всплески рейдерской активности наблюдаем весной и осенью, когда аграрии сеют и собирают урожай. Хотя, фермер ежедневно должен быть готов защитить собственный бизнес.
Но сейчас добавились новые риски, в частности потерять собственную землю. Открытие рынка земли и ажиотаж вокруг нового объекта продажи — земельных участков, владельцами которых являются крестьяне, может вызвать массовое расторжение договоров аренды по инициативе владельцев паев. И каждый фермер должен быть к этому готовым. Согласно законопроекту о земле, арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка. Как отечественному аграрию воспользоваться этим правом и подготовиться к рынку земли?
Аккумулировать денежные средства. Чем больше финансовых ресурсов будет у фермера, тем больше шансов приобрести землю.
Проверить правильность оформления всей документации по земельным участкам, которые находятся в аренде. Напомним: все земельные участки должны быть внесены в единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Также каждый участок должен иметь кадастровый номер, который идентифицирует земельный участок и защищает от дальнейших махинаций с ней.
Провести разъяснительную работу среди владельцев паев. Встреча с крестьянами, которые предоставляют землю в аренду, позволит донести позицию фермера и выразить дальнейшие намерения о приобретении их земельных участков. Также стоит объяснить владельцам земельных участков преимущества приобретения земли отечественных аграриев перед иностранцами.
Провести проверку наличия у владельцев земельных участков документов, подтверждающую право собственности. Данные документы можно условно разделить на 2 группы. Первая: Государственный акт на право частной собственности на землю (издан в 1 января 2013). Вторая: Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности (издан после 1 января 2013 года).
Провести проверку владельцев паев на дееспособность. Нотариус имеет право совершать нотариальные действия, в т. ч. и покупку-продажу только с дееспособных лиц.
Убедиться в отсутствии препятствий для продажи земельных участков. Земля, находится в собственности крестьянина, может находиться под арестом или быть предметом ипотеки. Такие земельные участки не могут быть объектом продажи.
Провести независимую экспертную денежную оценку 1 га земли, руководствуясь нормативной оценкой. Аграрий, который обрабатывает земли, на основании договора аренды-продажи, должен четко ориентироваться в ее стоимости.
Преимущественное право на покупку земельного участка будет реализовываться следующим образом. Как только Закон вступит в действие, владелец земли обязан обратиться к фермеру в письменном виде и объявить стоимость участка, за которую он готов его продать. В свою очередь, аграрий имеет месяц на размышления. Если он готов купить за указанную цену, оформляется договор купли-продажи. Если цена его не устраивает, владелец пая имеет право предложить свою землю другому участнику рынка, но по этой же цене. Если цена меняется, согласно преимущественного права, крестьянин снова должен обратиться к фермеру с предложением покупки.
По словам руководителя юридического отдела ОК «Гайдамаки» Руслана Дашицкого, рынок еще не готов к тому, что земля станет объектом продажи. Это нужно делать постепенно, шаг за шагом, учитывая опыт зарубежных соседей. Но, наш аграрий должен быть готов ко всему. И если рынок земли все же заработает в ближайшее время, то самое главное — уметь воспользоваться своим преимущественным правом, о котором так много говорят инициаторы проекта закона.
Agravery
